В России собираются возрождать доходные дома - своего рода альтернативу ипотеке, которую не все себе могут позволить. Согласно планам Минстроя, количество жилья, построенного для сдачи внаем, должно ежегодно расти. В 2015 году его доля должна составить 3,8% общего ввода жилья, а в 2020-м -уже  9,4%. На заседании IV Российского инвестиционно-строительного форума министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень заявил, что закон о развитии арендного жилья уже принят. Теперь субъектам РФ необходимо стимулировать региональных застройщиков к постройке доходных домов.

 

Система доходных домов

 

Доходный дом - многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем. После Октябрьской революции 1917 года доходные дома упразднили, отдельные квартиры превратились в коммунальные. Многие из них стали памятниками истории и культуры (Музей квартира А.С. Пушкина, Дом актера).

Основная проблема большой части российской недвижимости в том, что она не "работает": не приносит доход и не используется, а продажа ее становится все более трудной. Вывод один — она должна войти в реальный оборот. 

Для возрождения дореволюционной практики доходных домов в России можно обойтись без крупных капиталовложений. Банки, инвестиционные фирмы и отдельные лица накопили огромное количество квартир и коммерческой недвижимости.  Многие из офисных зданий могут быть переоборудованы под съемное жилье. Кризис уже создал нишу для бизнеса "доходных домов", и он может приносить неплохую прибыль.

Что касательно строительства, то наемные дома, по задумке Минстроя, могут строиться как субъектами РФ и муниципальными образованиями, так и частными застройщиками. Последние будут принимать участие в аукционах в целях строительства и эксплуатации наемных домов. Земельные участки будут передаваться застройщикам в аренду без торгов, больше того, им может быть оказана дополнительная поддержка, например, в обеспечении инженерной инфраструктурой.

Взамен застройщики обязаны предоставлять не менее 50% общего количества жилых помещений в доходных домах по договорам социального найма. Предполагается, что окупить затраты на строительство и заработать они смогут, сдавая остальные «квадраты» на рыночных условиях. Определено, что максимальный размер платы за наем вправе устанавливать субъекты РФ с учетом затрат на строительство и эксплуатацию доходных домов. 

 

Бой серым арендодателям

 

Сдачей жилья в аренду в 2000-2014 годах преимущественно занимались мелкие собственники. "Крупный и средний бизнес брезговали этой сферой, считая дело недостаточно доходным. Причиной был бум ипотечных программ и рост цен на жилье", - считает Руслан Дзарасов, заведующий кафедрой политической экономии РЭУ имени Плеханова . По его словам, если аренда и дешевеет в крупных городах (до 5% за прошлый  год), то спрос на покупку квартир снижается еще быстрее. 

Пилотные проекты уже реализуются в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. В Подмосковье его запустят уже в 2017 году. К реализации программы будут привлечены частные застройщики, так как московское правительство посчитало возведение арендного жилья за счет бюджета слишком уж долгоокупаемым проектом. Но таким образом государство сделает попытку искоренить "серых арендодателей".

Правда не все эксперты настроены так оптимистично. По мнению директора юридического департамента агентства недвижимости PENNY LANE REALTY Сергея Поправки, бизнес этот может оказаться низкорентабельным.

"По большому счету, какая мне разница, снимать квартиру у частника за 50 тысяч рублей или за 70 тысяч в доходном доме. Да, у юридического лица, возможно, спокойней, но вполне реально найти арендодателя, с которым не будет проблем. Считайте сами, на ту сумму, за которую сегодня вам предлагают купить квартиру, вы можете ее благополучно снимать 18 лет. И даже если расходы на содержание жилья частично переложить на арендаторов, застройщику сложно будет отбить затраты. Так что в ближайшее время эта идея сложившийся рынок аренды не потревожит", - говорит Сергей Поправка.

Марина Староверкина