Через две недели состоится предварительное (т.н. «нулевое») чтение законопроекта, регламентирующего деятельность риэлторов на рынке недвижимости. Новация является во всех смыслах долгожданной и призвана урегулировать данную сферу бизнеса, представители которой в настоящее время могут руководствоваться в большинстве случаев лишь общими нормами Гражданского кодекса РФ.

Ирина Малахова

Ирина Малахова, заместитель генерального директора Европейской юридической службы по правовым вопросам.

Основной проблемой для лиц, привлекающих агентов на проведение операций с недвижимым имуществом, являются высокие риски. Проблемы могут подстерегать клиента абсолютно на любом шаге сотрудничества с риэлтором, начиная от получения информации об объекте и заканчивая оспариванием сделки в рамках судебного разбирательства, поскольку единого закона, который устанавливал бы требования к риэлторам, на сегодня не существует.

Как правильно отмечают эксперты, ситуацию с риэлторами можно сравнить с недавним резонансом насчет коллекторов: пока в обществе не была достигнута некая точка кипения, связанная с бандитскими методами «выбивания» долгов с граждан, разработку законопроекта не начинали. В настоящее время резко участилось количество уголовных дел, в которых выступают в качестве подозреваемых/обвиняемых «черные риэлторы», параллельно выросла и численность гражданско-правовых споров в судах по неисполненным договорам оказания услуг.

К слову, частой ошибкой людей, не имеющих юридических знаний, является стопроцентная предоплата агенту за действия, предполагаемые к совершению к будущем, в отсутствие перечня этих действий по договору. Человек передает специалисту деньги, надеясь получить взамен детальную

помощь в заключении договора и анализ степени качества объекта, однако на деле ему передают лишь контакты владельца недвижимости. При последующем звонке или личном визите выясняется, что собственник уже сотрудничает с третьим лицом (а то и вообще не собирался сдавать/продавать свое имущество). Человек идет взыскивать свои средства, однако риэлтор ссылается на договор, где указывается, что комиссию он получает за «предоставление информации о собственниках недвижимости». Формально обязательства исполнены, получить деньги обратно практически нереально, даже через суд.

Вместе с тем государство беспокоит не только вышеописанная ситуация, но и факт незаконной предпринимательской деятельности риэлторов. Во многих случаях агенты работают с клиентами, не обладая даже регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя. Ответственности мало кто боится - вид деятельности нелицензируемый, штраф за правонарушение составляет не более двух тысяч рублей, да и трудность доказывания факта систематического получения прибыли за одну и ту же деятельность от разных людей вносит свою лепту.

Законопроект предполагает три основных составляющих: принцип саморегулирования, принцип ответственности и создание компенсационных фондов. Вероятно, дополнительно к этому будет разработан документ, устанавливающий для риэлторов административные штрафы в большем размере, нежели сейчас.

Суть принципа саморегулирования состоит в необходимости формирования своеобразного реестра риэлторских агентств. Агентства, в свою очередь, должны соответствовать определенным требованиям (в частности, финансовым) и должны входить в саморегулируемую организацию. По мнению многих, предполагается разумным также ввести норму, согласно которой агенту необходимо иметь нужную квалификацию. Отвечать за недостатки оказанных услуг, по предложению авторов проекта,

должны сами риэлторы в соответствии с заключенными договорами страхования. Дополнительно для этих целей формируется компенсационный фонд. Из этого фонда будут выделяться средства на погашение убытков лицу, которое получило имущественный вред ввиду ненадлежащего исполнения риэлтором своих обязанностей по договору.

Законопроект был внесен в Государственную Думу еще в начале лета, рассмотрение новым составом палаты намечено на весну 2017 года. Параллельно осенью может начаться работа над альтернативным документом, процесс создания которого желает курировать Российская гильдия риэлторов. Несмотря на схожесть целей (соблюдение интересов каждого из участников рынка недвижимости), проект РГР будет направлен преимущественно на лицензирование описываемого вида деятельности, а не на его саморегулирование.